Profesionalno upravljanje zgradama: Obaveze, odgovornosti i značaj

Zbog toga većina takvih objekata danas ima profesionalno upravljanje zgrada gde profesionalni upravnik obezbeđuje nepristrasno sprovođenje propisa i brine o interesima svih stanara.

U nastavku vam donosimo sve što treba da znate o značaju profesionalnog upravljanja zgradom, ulozi upravnika i njegovim glavnim obavezama koje doprinose funkcionalnosti i kvalitetu zajedničkog života.

Zašto su profesionalni upravnici postali neophodni?

Pre nego što je u Srbiji zakonom uvedena obaveza profesionalnog upravnika, ovu funkciju su obavljali predsednici skupštine stanara. Međutim, iskustvo je pokazalo da često nisu imali dovoljno znanja i veština za uspešno upravljanje zgradom, što je dovelo do zanemarivanja zajedničkih interesa stanara i zapuštenosti stambenih objekata.

Donošenjem Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, uvedene su promene koje su poboljšale upravljanje i održavanje zgrada. Iako problemi nisu potpuno nestali, profesionalni upravnici zgrada Beograd i u ostatku Srbije preuzeli su odgovornost za njihovo brže i bolje rešavanje.

U suštini, profesionalni upravnici obavljaju iste zadatke kao i upravnici iz redova stanara, ali sa znatno većim obavezama i odgovornošću. Njihova uloga je pre svega menadžerska, a glavne dužnosti mogu da se podele u tri kategorije: 

1. Administrativne, 

2. Finansijske,

3. Tehničko-operativne.

Profesionalni upravnik snosi odgovornost za eventualnu štetu nastalu zbog njegovih propusta u radu i dužan je da je nadoknadi. To znači da nije odgovoran samo prema stambenoj zajednici kao celini, već i prema svakom pojedinačnom vlasniku stana.

Koje su administrativne dužnosti profesionalnog upravnika zgrade?

Za nesmetano funkcionisanje svake organizacije, važno je voditi urednu dokumentaciju i evidenciju o njenom stanju. Ovo pravilo važi i za stambene zajednice, gde profesionalni upravnici, među kojima su i Beohost upravnici zgrada, imaju niz administrativnih zadataka kako bi osigurali dobru organizaciju stanara i održavanje zgrade.

1. Registracija stambene zajednice

Ako zajednica nije registrovana, upravnik preuzima odgovornost za ceo postupak. To uključuje:

• Izradu pečata,

• Dobijanje PIB-a,

• Podnošenje prijave za upis u registar.

Osim toga, on zastupa zajednicu u kontaktu sa trećim licima i institucijama.

2. Vođenje evidencije stanara

Upravnik vodi tačnu evidenciju o:

• Vlasnicima posebnih i zajedničkih delova zgrade,

• Zakupcima stanova i poslovnih prostora.

Ovo omogućava bržu organizaciju u slučaju hitnih kvarova ili popravki, jer se odmah zna kod koga je ključ od određenih prostorija. 

3. Sprovođenje odluka skupštine stanara

Sve odluke donete na skupštini stanara upravnik je dužan da sprovede. Njegova odgovornost uključuje i pripremu i zaključenje ugovora u ime zajednice, kao i redovno informisanje stanara o svim važnim promenama. Takođe, izrađuje planove za redovno i investiciono održavanje zgrade.

4. Saradnja sa nadležnim službama

Komunikacija sa nadležnim institucijama i komunalnim službama je važan deo njegovog posla. Upravnik sarađuje sa gradskim stambenim preduzećem, toplanom, vodovodom, elektrodistribucijom i gradskom čistoćom kako bi osigurao redovno održavanje i rešavanje infrastrukturnih problema.

Koje su finansijske obaveze profesionalnog upravnika?

Profesionalni upravnik stambene zajednice odgovoran je za vođenje finansija i kontrolu troškova, kako bi se obezbedilo stabilno i racionalno upravljanje sredstvima. Njegova dužnost je da vodi evidenciju o svim prihodima i rashodima, čime stanarima omogućava jasan uvid u finansijsko stanje i način raspodele novca.

Pored izrade budžeta, upravnik podnosi skupštini stanara izveštaj u kojem prikazuje finansijske tokove, realizovane aktivnosti i način korišćenja sredstava. Ovakva transparentnost omogućava zajednici bolju kontrolu i planiranje budućih ulaganja.

Njegove obaveze uključuju i izdavanje i dostavu uplatnica, naplatu troškova održavanja zgrade, sastavljanje završnog računa i sprovođenje postupaka prinudne naplate u slučaju dugovanja. Ako zgrada ostvaruje prihod od izdavanja zajedničkih prostora, upravnik preuzima odgovornost za poreske prijave.

Pored finansijskog vođenja, važan zadatak upravnika je očuvanje i unapređenje vrednosti zajedničke imovine, što doprinosi kvalitetu stanovanja i dugoročno utiče na vrednost stanova.

Koje su tehničke i operativne dužnosti profesionalnog upravnika?

Održavanje zgrade obezbeđuje njenu sigurnost i dugotrajnost. Redovne provere i pravovremene intervencije sprečavaju ozbiljnije probleme i omogućavaju normalno funkcionisanje stambene zajednice.

Upravnik prati stanje zgrade, evidentira zajedničke i posebne delove i sprovodi plan održavanja, uključujući i zemljište koje pripada zgradi. Pored toga, vodi računa o poštovanju kućnog reda, smanjenju buke i rešavanju ometajućih faktora. 

Dostupan je 24/7 za prijavu kvarova i problema. Po prijemu prijave, odmah preduzima potrebne korake, kontaktira nadležne službe i evidentira svaki slučaj radi daljeg praćenja. Odgovoran je i za tehničko i investiciono održavanje, koordinaciju izvođača, nadzor nad radovima i kontrolu kvaliteta, uključujući i hitne intervencije.

Dobro upravljanje resursima smanjuje troškove i poboljšava energetsku efikasnost zgrade. Upravnik predlaže odgovarajuće mere i nadgleda njihovu primenu. U slučaju hitnih situacija, preduzima potrebne korake kako bi zaštitio stanare i osigurao normalno funkcionisanje zgrade.