Zgrada u kojoj živite nije "ničija": Sve što stanari treba da znaju o upravniku zgrade u 2026. godini

Ipak, mnogi stanari ne znaju šta tačno sme i mora da radi upravnik zgrade, kako se bira ni ko uopšte može biti upravnik zgrade. Donosimo pregled svega što vlasnici stanova treba da znaju, od izbora, preko obaveza, do smene.

Zakon je uveo obavezu da se u svakoj zgradi formira stambena zajednica, koja se upisuje u Registar stambenih zajednica i dobija matični broj i PIB, i da skupština stanara izabere upravnika. Upravnik može biti neko od samih stanara — takozvani laički upravnik — ili licencirana firma, odnosno profesionalni upravnik. Ako zgrada u zakonskom roku ne izabere nikoga, lokalna samouprava joj dodeljuje prinudnog upravnika, bez prava stanara da biraju koga.

Koje su obaveze upravnika zgrade

Obaveze upravnika zgrade definisane su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i iste su bez obzira na to da li funkciju obavlja komšija ili licencirana firma. U najkraćem, upravnik:

• zastupa stambenu zajednicu pred državnim organima, komunalnim preduzećima i trećim licima

• saziva i vodi sednice skupštine stanara i sprovodi njene odluke

• vodi evidenciju o vlasnicima, korisnicima stanova i zajedničkim delovima zgrade

• upravlja tekućim računom stambene zajednice i stara se o naplati mesečnih troškova

• organizuje tekuće i investiciono održavanje i hitne intervencije — od kvara na instalacijama do popravke lifta

• podnosi skupštini izveštaje o radu i finansijama

Razlika između laičkog i profesionalnog upravljanja najčešće se vidi upravo u ovom poslednjem: komšija-upravnik radi sve to posle svog radnog vremena, bez službe za finansije i pravne podrške, dok firma za istim poslom stoji sa celim timom. 

Zato zgrade sa velikim brojem stanova, dugovanjima ili zapuštenim održavanjem, naročito u Beogradu i većim gradovima, po pravilu prelaze na profesionalnog upravnika zgrade, gde su naplata, evidencija i organizacija majstora sistematizovani, a stanari o svemu dobijaju redovne izveštaje.

Kako se bira upravnik zgrade i kolika je naknada

Upravnik zgrade se bira na skupštini stanara, većinom glasova prisutnih vlasnika posebnih delova. Kod profesionalnog upravljanja, skupština bira firmu, usvaja visinu mesečne naknade i potpisuje ugovor u kome je definisano šta ulazi u osnovni paket, a šta se naplaćuje posebno — čišćenje, servis lifta, zimska služba i slične usluge po pravilu su odvojene stavke.

Mesečna naknada za profesionalno upravljanje na tržištu se u 2026. godini najčešće kreće od nekoliko stotina dinara po stanu, u zavisnosti od veličine zgrade, lokacije i obima usluga: što zgrada ima više stanova, cena po stanu je po pravilu niža. Iznos ne može biti niži od minimalne naknade koju propisuje lokalna samouprava, a pre poređenja ponuda stanarima može biti od koristi uvid u cenovnik profesionalnog upravljanja zgradom, da vide šta koji paket obuhvata.

Ko može da bude upravnik zgrade

Upravnik iz redova stanara. Bilo koji vlasnik posebnog dela može biti izabran na skupštini stambene zajednice. Za to mu nije potrebna licenca, a mandat traje četiri godine, uz mogućnost ponovnog izbora. Naknada nije obavezna — skupština može, ali ne mora, da mu odobri nadoknadu za trud.

Profesionalni upravnik. Profesionalnim upravljanjem mogu da se bave isključivo privredna društva ili preduzetnici koji imaju zaposleno lice sa licencom stečenom polaganjem ispita pred Privrednom komorom Srbije. Svi licencirani upravnici i firme upisani su u javno dostupan Registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije, pa svaka zgrada može da proveri sa kim tačno sklapa ugovor.

Prinudni upravnik. Ako skupština stanara ne izabere upravnika, opština rešenjem postavlja profesionalnog upravnika sa liste. Stanari tada ne biraju ni firmu ni uslove, a tarife prinudnog upravljanja propisuje lokalna samouprava. U praksi je to najnepovoljnija varijanta: zgrada dobija upravnika koga niko nije birao, po ceni na koju niko nije pristao.

Pazite koga birate za upravnika zgrade

Upravnik zgrade nije formalnost zbog papira, već osoba ili firma od koje direktno zavisi koliko zgrada vredi i koliko se u njoj kvalitetno živi. 

Zgrade koje su izbor prepustile slučaju — ili dočekale prinudnog upravnika — najčešće se prve suoče sa nagomilanim dugovima i zapuštenim održavanjem. One koje su pažljivo izabrale, poput zajednica koje upravljanje poveravaju firmama kao što je Domaćin zgrade, dobijaju ono što je zakonodavac i imao na umu: da o zgradi neko brine domaćinski.